全国不動産総合ガイド

工事日報とは

工事日報は、その名称のとおり、工事現場において、毎日記入のうえ、上司へ報告するものである。内容は、各工種の職人が何人出たか、どんな材料か入ったか、誰が現場へ来たか、現在の出来高はどのくらいかなどの内容が大部分である。この日報の細部を補完するために、重機稼動日報などを提出する場合もある。全体的な傾向として、工事日報は、上司が十分活用しているとは思えない傾向がある。それは日報が長年の間にマンネリ化、定
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「借入れ費用」を記録しておく

借金して買った土地など不動産を売った場合は、売った日までに払った借入金の利息も取得費に加えることができます。従来は、借金して買ったかを使用しないまま売る場合、その利息は取得費にならなかったのですが、東京税理士会の先輩会員が税務訴訟にもちこんだ結果、やっと認められるようになりました。Ｆさんは、四年間で一〇〇万円近い利息を払ったといいますから、これを取得費に加えるか加えないかでは、五〇万円近く税額が違
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借り入れにともなうリスク

負のレバレッジとは、次のような事態を言う。６％のＮＯＩキャップレートをもくろんで、ビルを10億円で取得したとしよう。借入金はＬＴＶ５０％、つまり自己資本５億円、借入金５億円で金利は４％なので、年間の支払利息は2000万円（５億円×４％）である。ところが、例えば、世界的な金融危機が生じるなどして急速に景気が冷え、契約を更新すると予測していたテナントが相次いで賃料の安い中小ビルヘと移転を決め、その後の
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日本への投資〜過去・現在・未来

シンガポールの外貨準備を運用するシンガポール政府投資公社（GIC）などは、積極的に日本の不動産に投資してきた。そうしたSWFは日本の低金利とそれによるレバレッジ効果を享受してきたが、これからは膨らし粉はつけにくくなる。しかしレバレッジの低下は恒常的な傾向であり、そうした環境下でSWFは有り余る資金の投資先を見つける必要がある。SWFには不動産を株式、債券と並ぶ有力投資対象と位置付けているところが少
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家族の誰かが「住んで」から売ったほうがいい

ある日、某一流商社に勤めている中学時代の後輩が訪ねてきました。彼はこの春に結婚したばかりで、千葉市の郊外にマイホームを新築しましたが、新居の完成を目前にしてハンブルグ支店へ転勤を命じられたというのです。海外勤務に出ると二年や三年では帰れないのが慣例なので、思いきって奥さん同伴で赴任し、新居は工事が終わりしだい売りたいのだがという相談でした。日本企業の海外進出にともなって、海外支店に転勤したり、合弁
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コストパフォーマンスとは

コストパフォーマンスとは、一定のコストのなかでどれだけのことが達成されているかを意味する。つまり二〇〇〇万円の価格の住宅を一八〇〇万円にコストダウンするよりも、同じ二〇〇〇万円のなかで、より高い性能、機能、居住性を求めることが、今後の住宅生産のなかではますます重要になってくる。もう一つ見逃せないのが労働力の問題であろう。住宅供給には必ず現場施工が必要であり、いかに工場生産のシステムを省力化しても、
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プレハブ住宅の登場

工業化住宅とは、工場生産住宅、あるいはプレハブ住宅という名称でも呼ばれる。これらの名称のうちプレハブ住宅という呼び方がもっとも広く用いられているので、ここではこの名称を用いることにする（工業化住宅を生産・供給するメーカーによる団体に昭和三十八年に設立された（社）プレハブ建築協会がある）。プレハブ住宅とは、工場で前もって生産された部材を用い、現場でこれを組み立てることによって構成する住宅のことである
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繰上げ返済手数料について

余裕資金で繰上げ返済するときや、融資条件の良い他の金融機関への切り替えなどを検討するときに、一番の障害となるのが繰上げ返済手数料です。会社によってばらつきがあり、無料のところから数万円の手数料を設定しているところが多いようです。中には未経過期間や解約時点の基準金利などを根拠に複雑な計算式で算出する会社もあり、計算してみるとかなり高額な手数料を請求される場合もあります。これはキャンペーンなどで融資の
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湯船につかりながらいつも便器を客観的に見る

バスルームの中にバスタブと一緒にトイレを置くと、湯船につかりながらいつも便器を客観的に見るという、日本人にはありえないことをしていることになる。だからこれもアメリカのトイレが清潔に保たれざるをえないひとつの理由なのだと思うのだ。広いバスルームの中で、新聞や本を読んだり、音楽を聴いたり、と裸でうろうろしていると、その姿でトイレから踏み出して、動き回ることが平気になってくるものだ。アメリカ人のカップル
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ローンを組む前に隠れリスクを認識しよう

無事に返済を終えるためには、本当はローンを組む前に隠れリスクを認識し、リスクのない借り方をしなければなりません。将来、金利変動により返済額がアップする可能性があるなら、どのくらい増えそうかを試算しておく。60歳以降もローンが残るなら、60歳時点でいくらローンが残るかを調べておく。いずれも金融機関や不動産事業者が契約前に情報提供すべきだと思いますが、残念ながら日本では、リスク説明を義務づける法律があ
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地方の期待利回りの算定方法

東京以外の地方の話もすると、仙台や札幌の中心市街地なら１０％以上、福岡なら８％前後というのが、現在のところ標準的な期待利回りだろう。東京に限れば、マンションの収益還元価格を算定する場合は、こんな公式を使って期待利回りを導くといいだろう。キャップレート（期待利回り）＝５％（基本レート）±２％（リスクプレミアム）この±２％とは、港区などで将来性がありそうな物件（たとえば、キャピタルゲインか得られそうな
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電車の忘れ物や質屋のバーゲンになる

市価の一割程度で計算されるので、債務に満たないことがほとんど。買い取るのは専門の買収業者であり、多くのケースで、親族がその場で買い取り、持ち主にそのまま使わせる。中には悪質な業者がいて、高い値段で買い取らせようとする。動産買い取りが行われないと、執行官は動産を別の場所（だいたいは裁判所管轄の建物）に移動し、そこで一般競売を行うことになる。これも公示されるので截判所でチェックすること。こちらは、公売
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リスクの正体を知る

リスクとは、どんなことを指すのでしょうか。ISO（国際標準化機構）では、リスクとは「事態の確からしさとその結果の組み合わせ、または事態の発生確率とその結果の組み合わせ」だと定義しています。もう少しわかりやすく表現すると、ある行動をとったときに起こると予測される将来の結果の可能性ということになるのでしょうか。その中で、自分に対して不利益な状況が発生する場合が、一般的に言われている「リスク」になります
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一戸建ての庭で元気に遊ぶ

私には子供が4人います。子供は全員男の子。はっきり言って毎日がドタバタで、元気がありあまっています。このパワーでのマンション生活は近所迷惑だと思い、広い庭のある一戸建てを買おうと主人が言い出しました。とにかく子供たちには外遊びをさせたかったので、コーディネーターの方に相談し、庭作りには打ち合わせを重ねました。裸足で駆け回れるように芝を敷き、花壇を作りました。ウッドデッキを作ってもらい、家の中から出
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不動産売買後の手続き

不動産売買契約の残代金を支払えば、売主から買主へ所有権は移転します。これだけのことですが、取得した所有権を、自分のものであると所有権保存をしないと、第三者に対抗することができなくなる場合があります。つまりこの建物と土地の持ち主が私ですという証明を、法務局に届けることを所有権保存登記といいます。この所有権保存登記は、絶対にしなければならない義務はありません。しかし、実際の所有者である買主が所有権保存
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資本政策の立案時のチェックポイント

資本政策の立案時のチェックポイントで大切なのは、適正な発行済株式数と公開価格の想定ＥＰＳ（１株当たり当期利益）を想定することにより、株式公開時の発行済株式数がある程度決まってきます。予想公開価格は、「予想ＥＰＳＸ予想ＰＥＲ」で求められます。ＰＥＲとは、株価収益率のことで、「株価／ＥＰＳ」で求められます。予想ＰＥＲは、同業他社や類似会社のＰＥＲ水準と比較して想定していきます。また、同業種だけではなく
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名だたる高級住宅街が形成

大田区では、アメリカの人工衛星やロケット部品をつくるような先端技術を持つ下請け工場が、いまだに頑張っている。ブルーカラーと一口にいっても、先端技術を習得したブルーカラーもいれば、単純な肉体労働者のブルーカラーもいる。総じて、前者のブルーカラーは、職人や技術者としてのプライドが高い。独立独歩なので、飼い馴らされてしまったホワイトカラーなど、なんとも思っていないどころか、可哀想だと思っているぐらいであ
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あなたの家の断熱予算は

日本で、一般的に使われる断熱材は、グラスウールです。繊維状の黄色い綿のようなもので、建築現場でよく見かけるものです。そのグラスウールにも、密度の高いものから低いぺらぺらのものまで、種類がいくつかあります。関東以南では、密度の一番低い5ｋｇ／平方メートルを申し訳程度に50回施工するのが普通です。この程度ですと35〜40坪程度の住宅で、断熱材にかかる費用は10〜15万円くらいのもので、見積書には断熱工
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不動産・建設会社の破綻ラッシュ

世界的に、二〇〇八年七月は不動産や建設会社の破綻ラッシュとなった。日本の東証一部・大証一部上場の真柄建設が負債三四八億円で民事再生を申請、東証一部上場のゼファーが負債九四九億円で民事再生法を申請、大阪WTCの再建断念、米インディマック−バンコープの破綻、米GSE二社の破綻懸念、アメリカ地銀三行が破綻など、大きなニュースが相次いだ。八月、北京オリンピックが開催されたが、倒産ラッシュは続いた。日本では
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不動産会社による違いは？

家を購入するとき、一番大切なこと、それは誠実な不動産会社を選ぶことだ。誠実な会社ならば、建設時に粗悪な材料を使ったり、工事に手を抜いたりすることもない。そして、万一住んでから不都合な部分が見つかっても、修理をしっかり行ってくれる。では、どのような不動産会社を選べばよいのか。例えば、大手の不動産会社であれば、信頼度は高い。しかし、それ以外の会社が信用できないかというとそんなことはない。そんな名前、聞
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他メーカーの情報を盗め

日夜激しい受注競争に明け暮れる彼等だが、優秀営業マンでもないかぎり、客ネタも段々尽きてくる。それでは、見込み客を自力で調達できなくなればどうするか？他人の力に頼ること、が正解となるのだが、最も手っ取り早いのは展示場での車のナンバーチェックよりも、他メーカーの情報を直接いただくことだ。もっとも、物理的に盗んでは犯罪なので、合法的に盗めばいい。ここでご紹介する合法的な盗みとは、メーカー間の名簿の横流し
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年収に占める年間返済額の割合が基準

融資額の決定方法は、フラット35と純粋な民間ローンでは若干異なってきます。フラット35の上限額は物件価格の80％。毎月の返済額は、月収の４分の１以内と決められています。また、年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」も関係してきます。返済負担率は年収によって決められていて、年収３００万円未満では25％以下、３００万円以上４００万円未満で30％以下、４００万円以上７００万円未満で35％以下、７
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不動産とは何が対象か？

動かせない物が不動産です。この場所に固定して動かせ無いもの（と言っても最近住宅は動かせるけど）をさします。といっても世界で定義はばらばらであり、ローマ法の時代から区分され始めましたが法律上、普通の財産と区別されることはありませんでした。一方、欧州の法律では明確に区分され現代の法律にも行かされています。不動産は主に家を含むことが多いです。法律制定時、家を動かすなどまず不可能な芸当であり一度解体してか
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イギリスの賃貸物件事情

イギリスでは、賃貸物件の多くが、家具つきの物件です。あまりお金がないし、急に引越しをという人にはとてもありがたいのですが、この場合は、自分の趣味じゃない家具やカーテンでも、我慢しなくてはなりません。あまり長くいないからという人ならいいと思いますが、自分の好みじゃない家具が並ぶ部屋で暮らすのは、気分のいいものではないし、落ち着かないですね。家具なしの賃貸物件も少ないですがもちろんあるので、自分の使い
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中古住宅購入しました！

4年前、中古住宅を購入しました。築35年以上経ってるものの、洋風で吹き抜けの玄関に、リビングには大きな出窓、当時にしては珍しい作りだったのではないでしょうか。今見てもとてもおしゃれな感じで気に入り、購入しました。洗面台、浴室のシャワー、トイレ、リビングの床、和室の畳は新しいものにリフォーム。キッチン、お風呂のボイラー、2階のトイレは予算上そのまま。住んでみて気付くことが多々あり、まず段差が多い。リ
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地元の方からの住宅情報

新居を購入する際にできるだけたくさんの住宅情報を得たいと思い、チラシやネットを使って情報収集をしますが私が一番役だった情報は地元の方から聞く直接の情報でした。実際住みたいと考えてる地域に通い、空き地を探していると散歩中の方に出会いました。「この前この土地の持ち主が土地を売ったそうだから家でも建つんじゃないかな」その方から聞いたのを元に近くの不動産屋に行きました。「まだまったく伏せてる状態なのになぜ
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「モデルルーム」の見方はここに要注意！

新築マンションのモデルルームには2つのタイプがあります。1つは建物の外に仮設でつくるもの、もう1つは建物内部の１室を使うものです。両方とも順調に販売するための作戦が込められていて、それを知らずに見にいくと大失敗のケースがあるので注意が必要です。まず、仮設でつくるモデルルームは「最も戸数の多いタイプ」でつくります。つまり、最も売りたいタイプを見せるわけで、食指をそそるようにさまざまの工夫を凝らします
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断熱で快適な生活を手に入れる

人間の寿命を短くする原因の一つに挙げられるものといえば、何が思い浮かびますか。実は家の中にもその原因が存在しているのです。その原因とは湿気。冬場の窓ガラスなどによく付いている水滴が、湿度を上げてしまうのです。湿度が上がるとカビが繁殖し、胞子が空気中に大量に飛び回ることになります。その胞子を長年吸い続けると……。もうお分かりですよね。だから、湿度のコントロールが重要になってきます。何度も言うように、
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大幅な地価下落後も半数以上は値下がりを希望している

長期にわたって、しかも大幅に地価が下落しているにもかかわらず、まだ半数以上の人たちは値下がりを希望しているのが実情だ。私は値上がりも値下がりもそれぞれよい点と悪い点があり、一概にどちらとも決めかねているが、私の接触する多くの方々が述べているように、地価の値下がりが日本経済を破滅に導くという一方的な意見には賛同しかねる。同じアンケートで現在（平成一六年一〇月）から五年後の地価の見通しを予測してもらっ
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余分な出費を避ける方法

住宅は本体といわれる「建物」だけが建てば、それで住めるというものではない。というのは、ガス、水道、下水道の工事代、建物の取り壊し、整地、門や塀、植栽代というものは、まったくの別料金である。さらに、次のようなものが費用として入ってくることを知っておきたい。（1）公庫の申し込み費用（2）建築確認申請費（3）地鎮祭の費用（4）測量の費用（5）地耐力調査の費用（6）公庫の融資実行までのつなぎ融資。このほか
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地価公示法を読み解く

地価公示制度について、社団法人日本不動産鑑定協会のホームページは、次のように述べている。「地価公示価格とは、昭和44年6月23日法律第49号による地価公示法に基づいて公示された価格であり、毎年1回その地域の標準地の正常な価格を公示することによって、一般の土地の取引価格に対して指標を与えたり、公共事業用地の取得価格算定のための規準とされる等、適正な地価の形成に寄与することを目的とした価格を言います。
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モデル事業の提案、採択が販売促進になる

中堅以下であっても、また一定エリアに活動が限定される企業であっても、こうした施策を活用する道は開かれている。山大、新産住拓などの提案が採用されていることなどにも、そうした動きの一端をみてとることができるだろう。このモデル事業、提案の実用化に向けての補助金が支給されるだけではなく、モデル事業が計画通りに実現され、一般に広く供給されるようになれば、供給される住宅について一戸当たり４０万円程度の補助金を
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無差別に土地を決めてはダメ、縁を大事にしろ

一次取得者がマイホームを買う場合、「だいたいどのぐらいまでお金が用意できるか」はハッキリわかりますから、たとえば3500万円から4000万円と決めたら、その範囲の物件を見つけるしかありません。では、どうやって探すか。住宅情報誌をペラペラめくって、「ここがいいや、あそこもいいね」なんてやっていては失敗してしまいます。あるところへ行ってダメなら、まったく違う土地に行く。つまり、先週は志木、今週は相模原
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審査対象以外は積極的に手を抜くのが習慣になっている

耐力壁に隙間があり、それを「石膏ボード」で埋め合わせるというのは「中学校の技術の授業レベル」だと施工業者は言う。「断熱材や防水なども同様です。サイズ的に足りない部分を埋めずに隙間をつくってしまったり、逆に余った部分を処理せずに通気口を塞いだりすることで結露の原因となる。なんでそんなことをするのだと職人に聞けば、「こんなの直すなら壁も外壁も丸剥ぎにしないと駄目。そこまで言ってくるお客もいないだろう」
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解体工事費はいくらかかるか

取りこわす住宅の構造や付属物（たとえば浄化槽や取りこわしに手間のかかるものの有無）などによって異なるが、既存の住宅が木造の場合には、床面積1平方メートル当たり五〇〇〇〜六〇〇〇円程度。床面積一〇〇平方メートルの木造住宅であれば、五〇万〜六〇万円の解体工事費がかかるわけである。また、取りこわしたあと整地の必要がある場合には、そのための費用がかかることになる。この点も、業者に見積ってもらい、見積り書の
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手すりの問題

事故による被害をできるだけ減らし、軽くする手段として、もう一つの安全策が浮かび上がってくる。それは、手すりの取付けである。ここで手すりというのは、しっかり握れるものをいう。しかし、この手すりの問題は比較的最近になってクローズアップされてきたものであり、階段幅員と手すり設置との関係が、まだ十分に議論されずにきた。そもそも、手すりがないと困る人々が住宅の階段を使うなどとは、現在の法規ができた昔は予期さ
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