全国不動産総合ガイド

「別荘を建てようと考えています」

来春、主人が定年退職するため、別荘を建てようと計画中です。土地は、私の親からもらってある土地を使って建てようと考えています。どのような別荘にするか、毎夜主人とお酒を飲みながら会話する時間が増え、新婚時代に戻ったようで楽しいのです。主人は、大きなテラスのあるものを建てたいと考えていますが、私は小さな間取りのものを建てたいと思っています。大工さんを頼むより、自分たちで建てた方が温かみがあり、いいと思う
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景観を守るのは「土地所有権の内部に含まれる義務」

私たちは、ようやく二一世紀にはいって、裁判所で景観を権利とする手がかりを得ることができるようになった。私たちはその上に立って権利の創造をしなければならない。それでは国立判決が認めたこの権利によって、高いビルを阻止していくことができるのだろうか。それともこれは国立という特別な地域の特別な判決なのであろうか。あるいは国立市民は最高裁判所でも勝てるのであろうか（事業者は敗訴判決すべてについて争っていて、
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かさばるバッグ類も、旅行用の大きなバッグに入れて省スペース

バッグ類は形や大きさがまちまちで、収納するのにちょっと困る品の一つでしょう。ハンドバッグ専門のラックも市販されており、それを活用している人も多いと思いますが、それ以外のもっと大きなものはどうやって収納しているのでしょうか。私は、昔からバッグはバッグの中にを実践してきました。つまり、“親ガメの背中に子ガメをのせて”の発想なのです。わが家でいちばん大きなバッグは、息子の使っているバカでかい布製の。バッ
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カーテンの裾は、ポケットにすれば薄い物の収納もラクラク

女性の既製服にはポケッ卜が少ないと思ったことはありませんか。メーカーはハンド。バッグを常時携帯しているからあまり必要ないと、考えているのかもしれませんが、ワンピースやスカートにもやはりポケッ卜があったほうが便利。これは、住まいについても同じことがいえます。布製のレターラックなどのように、たくさんのポケットがついているものは、精求書とか保証書、あるいはのし袋などを収納するのに重宝します。この伝でいく
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できるだけ規模の大きいものを

新築マンションを購入する際は、規模の大きい物件を選ぶことが大切だ。規模が大きいことでグレード感も出てくるし、スーパーなどさまざまな施設も付いてくるので生活に便利だ。そして、一番トクするのは、一棟のマンションを管理する費用をたくさんの人で負担するので、管理費や修繕積立金が安くなるということだ。これが、わずか一〇戸や二〇戸だと、管理人も置けないし、エレベーターも付かないということになる。したがって、常
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ローン条項の有無を確認する

不動産売買の契約書には、ローン条項付きと、そうでないものとがある。一般にはローン条項付きのものが使われるが、業者間の売買、あるいは個人から業者が買い取る場合などは、原則として付けない習慣になっている。しかし、個人が住宅を購入する場合にはローン条項が付くのが一般的だ。なかには、こちらの不動産売買についての知識の足りないことをいいことに、ローン条項が付いていない契約書によって契約する、ということも考え
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建築に関する用語解説

木造建物で屋根を支える骨組みのことを小屋組みと言う。和式と洋式の小屋組みがあり、和式の小屋組みには、おもに梁に松丸太を使う。洋式には、合掌という部材が使われる。そして、『シスターン』とは便器の洗浄水をためでおくタンクのこと。このタンクには、天井下に取り付けるハイタンク（高置式）のものと、ロータンク（低置式）のものとがある。材質は、陶器製のものから、内部に銅板を張った木製のもの、あるいは、プラスチッ
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公園が死角になることもある

大きな公園の場合、昼間はいいのですが、夜間は人がいなくなり、防犯上危険な場所になることがあります。公園内はもちろん、公園周辺の道なども含め、植栽が茂りすぎていたり、街灯が暗かったりする場所は危険箇所。近寄らないようにしたいところです。また、公園のトイレも注意したい場所。死角になる、人目につかないトイレには近寄らないことです。さて、以上のメリット、デメリットを調べるためには、週日と休日、日中と夜間な
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お屋敷街があるのは20m以上の高台だった

「高いところは安全で、低いところは揺れやすい」をわかりやすく示しているのは、いわゆるお屋敷街が高台に多くあること。首都圏のよく知られた場所の、海からの高さ（標高）を示した左のマップで見ると、田園調布や成城学園は40m以上ですし、海に比較的近い御殿山でも20m。それに対して、下町の浅草や深川は３ｍ、ｌｍと低い。実際、関東大震災のときに木造住宅の被害が大きかったのは下町エリアでした。この理由は簡単。地
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靴はピカピカに

風水では、光沢を帯びた靴ほど良いとしています。革やエナメルの靴はこまめに手入れをしてピカピカにしましょう。スニーカーをはじめとした布製の靴やサンダル、草履なども泥や汚れをよく落とすこと。下駄箱へのしまいかたは、明るい色の靴を上段にし、色の濃い靴は下段とします。ブーツなど丈のある靴は下の段、軽やかな靴は上という収納法でもＯＫです。履くシーズンごとに分類する方法もよいでしょう。要は、一定の法則を与えて
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別荘に行くのはもう少し先になりそうです

新婚旅行はどこに行こうかと考えています。ラスベガスのカジノで、毎晩楽しく過ごしながら億万長者を目指すか、ゆっくりと日程を組んで、豪華な船の旅をしながら世界各国をまわるとか、それとも海辺の別荘を借り切って、ふたりだけの甘いハネムーンを過ごすのか・考えはじめるとうっとりしてしまいます。たぶん、いつか子どもが生まれたら行くのは海辺の別荘になりそうなので、せっかくのふたりだけの新婚旅行は、ラスベガスでカジ
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投資用と実需用で異なる業界構造

日本のマンション分譲事業で成功するためのポイントや事業者の顔ぶれは、マンションを販売する相手（購入者）が主に投資家か実際の居住者かによって異なる。前者に属する事業者は戸当り専有面積の狭い投資用のワンルームマンション、後者に属する事業者は戸当り専有面積の広い実需用のファミリー向けマンションを主に供給する。極端な言い方をすれば、ワンルームマンションを購入する投資家は投資利回りを重視するうえ、実際の居住
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施工・技術データファイル作成

現場マンや現場ごとに報告、記録された施工データはある部署に集められます。ここが先の施工情報センターとしての機能を果たすことになります。この部署では、集められた施工情報を利用者が活用しやすいように分類、整理して保管します。最近では光ディスク１枚に40000枚もの文書を記録でき、さらにはキーワードでスピード検索できるシステムまで登場しています。また高性能のパソコン、ミニコン、オフコンも手軽に利用できる
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社会、経済がもたらす抽象的なことがら

地価対策は誰のためかということを、もう１度よく考えねばならない。地価の動きは、目や耳や肌に触知できることがらでなく、社会的、経済的なものである。国民の間にはこれがどのようになろうとも、社会、経済がもたらす抽象的なことがらについては致し方なしとのアキラメムードの性癖かおる。地価が高くなっては困るとはいうが、住民自身たちがこれをどうしようとするかの積極性に欠ける。そこで地価対策が叫ばれているが、住民の
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市民の要求にこたえるもの

三全総は、少なくともスローガンのうえでは二全総の反省にたっていた。都市計画の面でも、二全総時代の「建築の自由」、言葉をかえれば、利益優先の乱開発を許す制度だけでなく、これに歯止めをかける新しい仕組みも導入された。都市計画法が一九八〇年に改正され、「地区計画」の制度が新たに組み込まれた。これまでは、都市計画法による用途地域などによる大まかな土地利用の指定と建築基準法にもとづく敷地ごとの規制しかなかっ
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大規模修繕への模索

超高層マンションにとって大規模修繕は事例が乏しく、共通の課題である。これまでに四棟の超高層の大規模修繕にかかわった一級建築士は、こう語る。「胴体は構造力学的に強いかもしれないか、人間でいえば外皮や指先は在来工法で造られている。建物は百年もっても、階段室、ベランダ、手すり、外壁などは並だから、ふつうのマンションと同じように手当てをしないと傷みます。たとえば初期の超高層は、コンクリートは止水性が高いと
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ネガティブエクイティ（住宅の含み損）

ネガティブエクイティと呼びます。東京都区部の基準地価ベースでみると、バブル直前といわれる１９８３年を百とした場合の直近の地価は、商業地が９５、住宅地が１３８となり、いずれもＧＤＰの１８５を大幅に下回っています。デベロッパーが当時仕入れた土地は、例外なく含み損を抱えているとみていいでしょう。同様に個人が購入したマンションの含み損も相当大きなものになっています。ある銀行系シンクタンクの試算では、１９８
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ハードな廊下が日本に導入は明治から

江戸時代の大名屋敷の平面図を見ても、何だかやたらに線が走っていて、どこが部屋でどこが廊下なのかわからない。廊下と判明する細長の場所をたどっていっても、途中で消え、先の方でまた現れたりする。たとえば、江戸城の平面図で、将軍が外出して帰ってきたとき、どこをどう通って大奥の寝室までたどりついたのか筋道がたどれればいいのだが。現代の建築史学は、そうした使い方についての生活史的研究が手薄でわかっていない。そ
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法廷での争い

地方自治体の指導要綱行政は霞ヶ関の通達ばかりでなく、最高裁判所からも攻撃を受けている。すでに紹介した建設省と自治省の一九八三年の全国調査で明らかなように、多くの業者は開発を進める必要があり、また自治体の立場をある程度は理解して、要綱に従っていた。しかし、なかには要綱による行政指導、とくに、要綱に含まれている制裁処置を不服として裁判所に駆け込む業者もいた。これまで争われた訴訟を原因別に分類すれば、次
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開発者、分譲者主体の住宅は行き詰っている

都市再生策で生まれた超高層は、防災で住民の共同体意識を喚起しようとしている。一方で日常の維持管理、その延長にある大規模修繕のノウハウが普及していない。建物というハード、管理組合や自治会を中心とするコミュニティーのソフト、これらはすべてメビウスの輪のようにつながっている。その原理原則を支える具体的な情報が、あまりに少なく、断片的だ。オラリオンサイトの前理事長が、いま最も欲しているのは「超高層の情報交
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不動産鑑定評価基準の方法

不動産鑑定評価とは不動産の適正な時価を評価することであって、基準はその方方法と考え方法を示したものである。しかしここでこともっておかなければならないことは、単に方法といっても２つの意味かおる。１つはその手続きを述べること、もう１つはその考え方を述べることである。不動産鑑定評価基準で述べている方法は、不動産鑑定評価法という行政法規に付帯して述べられたもので、手続きの規定としての段階にとどめざるを得な
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ひそかな決意

江戸時代までの日本の家にはもともとガラスがなくて、和紙で内と外を仕切っていたということに気づいた時は、衝撃を受けたといっていいほどにびっくりした。なにしろ日本で最初に板ガラスの生産を始めたのは一九〇七年という「最近」なのである。あの薄っぺらな紙と板で内と外を仕切るという繊細な文明に、もう一度たちかえれないだろうか。台風も地震も雷も大雪もある国で、一枚の和紙が、建築の内と外とを仕切っていたのである。
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総支払額の少ない「元金均等」の返済がおトク

ローンの返済方法には「元金均等」と「元利均等」の2種類があります。元金均等は毎月の元金部分の返済を丁足にする返済方法です。毎回一定の元金に加え、ローン残高に対する利息を返済します。残高が変われば利息の金額も変わるので、結果、返済額も毎回変わっていきます。対して、元利均等は毎月の返済額が一定額の支払い方法です。利息と元金の合計額が一定になるように返済額が計算されているので元金と利息の割合は毎回、変わ
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クラブ派の好みは億ション風の外観

「億ション」を購入することのできる人間は限られている。それはクラブで遊ぶことのできる人間よりも、さらに限られているだろう。そして貨幣を媒介として築きあげられたこのような障壁が、建築的な装置を媒介とする障壁によって、さらに補完される。これが、「億ション」そしてクラブに共通の空間的排他性の仕組みである。しかして、クラブ派の住宅の外観は、「億ション」のコピーとなる。「億ション」のワンユニットを切り取った
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5年固定だけに絞った場合

たとえば、最初から借入額の3000万円全額を5年固定にしておけば、毎月の返済額は9万5573円で、金利ミックスを組んだときのフラット35のみの返済額と同程度ですみます。そして、金利ミックスで5年固定を組んだ分の返済額は4.5万円強ですので、その額を毎月貯金にまわしていれば、5年間で金利ゼロでも約272万円になります。そうして5年後に、貯金した272万円と退職金260万円を合わせた530万円を繰上返
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課題指摘する声もある建築設計サポートセンター

建築士法の改正で、2009年５月27日から一定規模の建築物の構造設計、設備設計を対象に、それぞれ構造設計一級建築士、設備設計一級建築士の関与が義務づけられた。その円滑な施行を図るため、資格者の紹介などを行う窓口として、建築設計サポートセンターが設置された。同センターは、中央、地方の２層で構成される。中央に、その中核的役割を担う新・建築士制度普及協会のほか、日本建築構造技術者協会（ＪＳＣＡ）、建築設
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ドアをやめて引き戸にする

洗濯場を兼ねた洗面所の広さは３畳あります。着がえのさいのふらつき防止に、握りバーを設けました。また、立つたままの動作が難しくなったときのために、座って着がえができる広さです。トイレの入り口には、足元を照らすフットライトを埋め込んで、常夜灯として利用しています。母世帯の居住空間は、引き戸にしています。引き置戸はドアとくらべて、少しだけ開けておくなど、微調整ができます。わずかな力で開け閉めができ、敷居
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表現には時代の流れと連動

私はつねづね、建築に限らずさまざまな表現には、必ずや時代の流れと連動するものがあると考えてきた。中でも建築は、他の表現と較べても、社会の動向を強く反映する分野である。建築はつねにその時代時代の技術の粋を集めたものであるし、市場経済の動向にもたいへん敏感に反応する。また不特定多数の人々が関与するのも、建築の大きな特徴の一つである。建築は時代の気分を敏感に映し出す。だからこそ私は、それぞれに異なるキー
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月や火星の土地は買いでしょうか？

月や火星の土地を買うことができます。しかも1エーカーから買えるということなのですが、これがとても安い値段で売っています。結局、今のところはプレゼント用に売っているものなのですが、どんどん買われていけば、もしかしたら、市場ができあがり、月や火星の土地売買などが、行われるようになるかもしれません。しかし、自分が生きている間に、実物を見に行ける日は、来るのでしょうか？宇宙旅行が、一般人も行くことができる
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古くからの住宅地に住む人の気持ち

両親が家を建てようとした時のことです。ハウスメーカーが分譲して売り出していた土地が求めていた条件に合い、早速購入しました。家の建築を始めようとしたら、古くからそこに住んでいる方が「土地の境界線を侵害している」と言ってこられました。慌てて法務局と土地を往復し、測量した所、問題ありません。先方に結果を報告しましたが納得してくれず、両者立ち会いのもと、再び測量をすることに。しかし、先方は目の前で事実を見
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仮設住宅の魅力について

仮設住宅とは、簡易的に早く建設することができ、地震や山崩れ、水害などで住居がなくなってしまった場合に建てられます。今回の震災でも、多くの住居が津波によりなくなってしまったこともあり、仮設住宅の建設がされておりまだまだ、必要とされているのが現状です。一般的なのは平屋建てのため、広い敷地を必要とし、また組み立てなどもスピードを要求されるため資材の保管場所なども必要になってきます。簡単な施工だと思われが
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住宅情報だけではない

現在では住宅情報はインターネットでも入手できるようになりました。インターネットが普及する前は、不動産業者か住宅情報の専門情報誌を購入するぐらいしか情報を入手できませんでした。あとは新聞の広告、特集記事を丹念に探して、時間をかけて情報収集をしていました。実際は立地条件などを自分の目で、足で確認をする必要があるのはインターネットが普及した今でも同じです。日々の暮らしに必要最低限な条件を満たしているのは
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家族の会話が生まれる間取り

家を建てるときに、最も重要で、最も悩むのが、間取りについてだと思います。それぞれ、ここは譲れない！というこだわりがあるものです。私の友人は、リビングと階段の間取りにこだわって家を建てました。玄関から、リビングを通らないと、2階に行けないようにしました。子供が年頃になったときに、外出先から帰宅して、家族と顔を合わせずに自分の部屋にこもることを避けるためです。リビングを通れば、そこにいる家族と何かしら
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部材価格の高騰

中国やインド、中東などにおける建設投資の増大と鉄鉱石をはじめとした資源価格の高騰により、建築部材の価格は世界的に高騰している。すなわち、バリューチェーンの上流における売り手の交渉力が高まっている。このため、部材価格の高騰が、設備工事会社の収益性を圧迫している。設備工事各社は原価低減に努力しているが、部材高騰によるコスト増を、原価低減により吸収しきれない状況も発生しつつある。設備工事会社の競争環境は
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こっちを立てるとあっちが立たずの連続

自分で建てるときは「間取り」も自由自在、好き勝手にできると書きました。ところがドッコイ、そこは素人の悲しさ。夫婦それぞれに方眼紙を前に設計図（？）を引いてみましたが、何回やっても思い通りの間取りにはならないのです。こっちに洋間をつければ台所との行き来が不便、風呂場を大きくしたら階段のスペースがなくなり、押し入れをたっぷりとると台所が横にはみ出るといった具合で、一週間も経つと夫婦揃ってヘトヘト。頭を
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機械任せの居住者の防犯意識に潜む罠

20年前に懸念された防犯に関する課題は防犯カメラ、オートロックと機能を大きく向上させてきた。しかし、防犯を揺るがせる事件が発生していた。「川崎・小3投げ落とし事件」だ。2006年3月、川崎市多摩区の高層マンションで14階に住む小学3年・9歳男児が死亡しているのが見つかった。最初は転落死と見られていたが、その後に同様の「投げ落とし」未遂事件が発生したことから、44歳の「死刑になりたい」男に投げ落とさ
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丘陵地帯のマンション災害

地震がきっかけではなかったが、長雨に地震が重なると、丘陵地帯や、がけを背後に背負ったマンションで同様の災害が起こる可能性は十分にある。こういった意味で、丘陵地を切り開いたニュータウンなどのマンションは安心とはいえない。たとえば、東京の南西部の丘陵地帯に開発された多摩ニュータウンは、丘陵の尾根に沿って団地型のマンションが建てられ、もとの沢の部分に車道が走っている。これらの団地は十数棟の建物群からなる
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建設投資はピーク時の六〇％まで減少

二〇〇七年度の国内建設投資は五二兆三〇〇〇億円と見通されており、ピーク時（一九九二年度、八四兆円の約六〇％まで減少している。特に、政府建設投資（公共事業）は大幅に減少しており、一九九五年度の三五兆円をピークに、二〇〇七年度時点で一七兆円と約五〇％まで減少している。この間、実に年率約八％のペースで減少してきたことになる。一方、近年の日本経済の回復にともない、民回建設投資は増加基調にある。直近でもっと
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キャップレートの変化

不動産の買い手と売り手の関係が変わるために、キャップレートが変わってくる。たとえば都心の一五億円程度の中小ビルの場合、買い手が優位なためにキャップレートは五〜七％となる。一方、五〇億円以上の大規模ビルであれば、売り手が優位なために四〜五％のキャップレートで取引が成立する。この三つの変化によって投資プレイヤーはリターンを実現できる。むろん、建築コストなどがかかることは無視できないが、都市部には旧耐震
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鉄製の外部階段付き物件は避けろ

大手の売主といえども、すべてが一流とは限らないと私は常に思っています。大手でも私にいわせれば一流は数社しかありません。中堅でも一流の会社は僅かにあります。それ以外はほとんど二流、三流です。一流の売主は、随所に購入者への配慮を行きわたらせたマンションを供給しています。これは、入居後もなるべくメンテナンス費用がかからず、ひいては入居後の修繕工事にそれほどコストをかけずに済むことも意味しています。ではこ
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