全国不動産総合ガイド

キャップレートの変化

2011.11.04

不動産の買い手と売り手の関係が変わるために、キャップレートが変わってくる。たとえば都心の一五億円程度の中小ビルの場合、買い手が優位なためにキャップレートは五〜七％となる。一方、五〇億円以上の大規模ビルであれば、売り手が優位なために四〜五％のキャップレートで取引が成立する。この三つの変化によって投資プレイヤーはリターンを実現できる。むろん、建築コストなどがかかることは無視できないが、都市部には旧耐震法下の老朽化したビルが多数あり、このような不動産はいずれにしても近い将来建て直しが必要になる。

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老朽化していく都市、災害に弱い都市を変革していく意味でも、コアアセット創出戦略は不可欠といえる。複数の中小不動産を束ねるプロセスは簡単ではない。長期の時間をかけることに抵抗感が生じることもあるであろう。しかし、市場においてはすでにコアアセットや投資適格物件を創出する例があり、実現は可能である。コアアセット創出戦略は、国内の不動産プレイヤーが担うべきミッションともいえる。近年勢力を増している金融系や外資系の不動産投資プレイヤーは、地権者との難解な交渉をまとめていくことが付加価値ではなく、経験も十分でない。逆に、国内の不動産プレイヤフは、金融商品を作り出す技術や、海外の機関投資家に対応する能力では競争力はない。国内の不動産プレイヤーは価値ある不動産を生み出すことをコア・コンピタンスとして追求すべきで、コアアセット創出戦略への取組みは必然といえよう。