全国不動産総合ガイド

不動産鑑定評価基準の方法

2011.11.18

不動産鑑定評価とは不動産の適正な時価を評価することであって、基準はその方方法と考え方法を示したものである。しかしここでこともっておかなければならないことは、単に方法といっても２つの意味かおる。１つはその手続きを述べること、もう１つはその考え方を述べることである。不動産鑑定評価基準で述べている方法は、不動産鑑定評価法という行政法規に付帯して述べられたもので、手続きの規定としての段階にとどめざるを得ないであろう。

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方法としては手続きを述べただけで十分目的を達する場合はたくさんある。たとえば建築基準法による方法などは、何メートルの柱を用いよ、100平方メートル以上の面積の建物は建築してはいけないなどと規定すれば、そういった手続きで規制の目的は100パーセント達せられる。なぜ何メートルの柱を用い、なぜ何平方メートルの建物を建ててはいけないかを詮索する必要はないのである。ところが鑑定評価のように土地の価格を指摘する仕事は、土地の性格からいって具体的なものさしがなく、規定を明確に示すことができないものであるから、その手続きを示しても実際に地価形成にはつながらない。地価形成のものさしは何かということになれば、それはどのような考え方によるかという、その考え方を規定するよりほかに方法はないのである。この点をはっきりさせておかないと、基準に示されている手続きを行なったから適正な価格を指摘することができたのだと早合点する。手続きには価格を指摘するものさしがないのである。いいかえると、基準に書かれてある規定は手続きであって、ものさしではない。