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地方の期待利回りの算定方法

2011.10.21

東京以外の地方の話もすると、仙台や札幌の中心市街地なら１０％以上、福岡なら８％前後というのが、現在のところ標準的な期待利回りだろう。東京に限れば、マンションの収益還元価格を算定する場合は、こんな公式を使って期待利回りを導くといいだろう。キャップレート（期待利回り）＝５％（基本レート）±２％（リスクプレミアム）この±２％とは、港区などで将来性がありそうな物件（たとえば、キャピタルゲインか得られそうなど……）なら、マイナス２％に。

埼玉県 - さいたま市の新築一戸建て
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逆に、ニュータウンなどの将来性に疑問がある物件ならプラス２にする。要するに、３％から７％まで、幅があるということになる。またネット（実質）の利回りで考えたい。こうして年間賃料を期待利回りで割った値が、その物件の、収益還元法から導かれた適正価格ということになる。たとえば建物の品質や長期耐久性に問題がなく、月の賃料が１７万円の物件が板橋区の成増にあったとする。この場合、年間の賃料収入は１７万円×１２で２０４万円。ここから経費を１５％差し引いて、１７３万円が実際の賃料収入とする。一方、成増における資産の将来価値は★２つなので、期待利回りは７％（甘く見れば６％）とする。すると、１７３万円÷０．０７＝２４７１万円が適正価格というわけだ。